Bail emphytéotique. Explications
« Installer
une éolienne ce n’est pas planter un arbre »
A
qui appartient le terrain ? Dans quelle catégorie est-il
classé ? Quel devenir pour les champs éoliens dans 15-20 ans ?
Qui aura la charge de les démonter in fine ? L’intérêt
économique au bout de l’opération ? Quelle importance
écologique justifie de tels bouleversements ?L’objet de cet article est d’informer, de chercher la vérité, d’alerter sur les désagréments présents et futurs.
Face
à la baisse du revenu des agriculteurs, les promoteurs de projets
éoliens promettent des milliers d’euros pour obtenir les
signatures préalables et indispensables à tout projet. Les maires
et propriétaires fonciers sont contactés en premier, au tout début
du projet. On met en avant l’aspect écologique de l’éolien,
soi-disant "absolument indispensable face au réchauffement
climatique". La somme d’argent proposée à un propriétaire
foncier pour louer un emplacement est, en Vendée pour une éolienne
industrielle récente, de 6 000 € brut en moyenne par an. Face à
l’annonce de l’abandon des soutiens agricoles en 2013, il devient
urgent pour chaque agriculteur de trouver rapidement une
compensation. Quelle aubaine de se voir proposer une ou plusieurs
éoliennes sur ses terres ! Cette situation de privilégié,
mise en avant par tous les promoteurs, incite les deux parties à un
devoir de réserve réciproque car il n’y aura pas une éolienne
pour chaque agriculteur !
- Le chemin nécessaire pour la construction d’une éolienne : largeur, 6 m stabilisés, 10 m dans les virages, sans compter les talus en cas de pente, et l’emplacement de l’éolienne représentent des surfaces importantes prises sur les terres agricoles qui devront être déduites de la surface déclarée pour les primes annuelles (DPU, ICHN, etc.).
- Mais la vraie question est passée sous silence. Une éolienne a une durée de vie annoncée par tous de vingt ans. Alors, à qui appartient l’éolienne en fin de vie ? Le contrat liant le propriétaire terrien et le promoteur s’appuie sur la signature d’une promesse de bail à construction. Tout d’abord, la notion de promesse de bail, trompeuse, ne doit pas faire méconnaître le côté irréversible de la signature, une promesse de bail a valeur de bail.
Le
bail à construction engage le promoteur à maintenir en état
d’entretien la construction pendant la seule durée du bail. A son
expiration, le propriétaire terrien, devient, sauf convention
contraire, propriétaire de la construction. Ainsi, comme pour un
bail agricole, lorsque celui-ci arrive à échéance et que le
fermier a construit un bâtiment sur les terres du propriétaire, le
bâtiment revient au propriétaire. Dans une vingtaine d’années,
toutes les éoliennes de Vendée appartiendront donc en fin de bail
aux propriétaires fonciers signataires.
Quand
les contrats de rachat obligatoire de l’électricité éolienne par
EDF, 15 ans garantis par l’Etat expireront, des éoliennes seront
abandonnées pour non rentabilité par les promoteurs. Dès
aujourd’hui, ces mêmes promoteurs prévoyants incluent dans les
contrats une clause de rupture de bail si EDF se désengage. En effet
les coûts d’entretien devenant insupportables, la
maintenance ne sera plus assurée et l’on risque de voir bon nombre
d’éoliennes définitivement à l’arrêt. Même sous maintenance
les éoliennes tombent en panne.
Lors
de la signature de bail, vous n’aviez pas toutes les informations
vous permettant de comprendre les enjeux de l’éolien industriel
sur vos terres ?
Sachez que vous n’êtes pas le seul !
Dans
le cas d’implantation d’éoliennes, le propriétaire du champ
dans lequel elles seront implantées doit signer un
bail
emphytéotique
d’une
durée de plus de 19 ans (pouvant aller jusqu’à 25 ans ou plus,
sachant qu’au bout de 15 ans, l’éolienne ne sera plus
exploitée). La particularité de ce type de bail est qu’il est
cessible et nantissable, c’est-à-dire qu’il peut être apporté
en caution garantie pour une banque, ou un autre créancier.
Il
ne comporte aucune contrainte vis à vis du promoteur, en revanche
le
bailleur est totalement responsable.
En particulier une clause précise bien que le propriétaire du
terrain (qui n’est plus alors considéré comme terrain agricole
mais industriel) est responsable de l’éolienne à la fin du
contrat (c’est à dire de son démantèlement) !
De
ce fait si le promoteur (en fait une société écran créée pour
l’occasion avec un très faible capital) dépose son bilan [1],
avec des dettes, la banque ou un créancier peut se servir de cette
caution. Cela signifie que le propriétaire de terrain (qui ne touche
plus ses loyers), s’il souhaite récupérer son bail, devra
rembourser les dettes du promoteur, ce qui lui sera probablement
impossible et donc il ne pourra récupérer son bien.
Par
contre il reste propriétaire des nuisances dues au pylône qui ne
fonctionne plus. Et donc il pourra être mis en demeure de le
démonter.
S’il
n’en a pas les moyens, la commune pourra se retourner contre lui,
et exiger le démontage et l’obliger à vendre du terrain pour ce
faire.
Si
la commune a les moyens financiers pour le faire, elle demandera au
propriétaire de rembourser et pourra le mettre en faillite si son
actif est insuffisant.
Dans
tous les cas le propriétaire se trouvera à terme dans une situation
très délicate, avec une friche industrielle dont il aura la
responsabilité, des terrains qui ne vaudront plus rien et qui seront
inutilisables (et donc invendables !).
Ne
JAMAIS signer aucune autorisation que ce soit auprès d’un
promoteur, même pour simplement effectuer des mesures, cela aurait
valeur de bail et on ne pourra jamais revenir dessus !!!
[1] Probabilité
non négligeable car l’obligation de rachat par EDF de
l’électricité produite ne dure que 15 ans et au-delà l’éolienne
n’étant plus rentable, la solution pour la société écran qui
gère le parc éolien est de cesser toute activité et de se mettre
en faillite ! Ce qui aussi peut se produire encore plus
rapidement car, compte tenu du développement de nouvelles
technologies, l’éolien peut devenir très rapidement obsolète...
Ce
proverbe est plus que jamais d’actualité en matière de démarchage
à domicile d’installations éoliennes. Avant de signer une
promesse de bail, il faut lire le contrat entre les lignes. Le
promoteur dit avoir besoin d’une signature, rapidement, pour faire
les études d’impact du projet éolien. C’est vrai. Mais
cette signature est un engagement.
Oui, la lecture approfondie du bail proposé prend du temps.
Oui, certains termes sont difficiles à comprendre.
Oui, la lecture approfondie du bail proposé prend du temps.
Oui, certains termes sont difficiles à comprendre.
Raison
de plus pour ne pas se presser, pour s’informer. On ne doit pas
croire sur parole le démarcheur qui a réponse à tout. Est-il
prêt à confirmer ses affirmations par écrit ? N’est-il pas
là avant tout pour lui, pour ses intérêts financiers ?
Combien
de propriétaires fonciers nous ont déclaré s’être ``fait
avoir‘’, ne pensant pas s’être engagés à vie avec cette
simple signature ?
Or,
Promesse de bail vaut bail. Cette signature est irrévocable. Le
délai de rétractation n’est que de 7 jours.
Comment
imaginer qu’un bail emphytéotique, analysé par les meilleurs
avocats de France, soit rédigé uniquement par le promoteur, qui en
fixe lui seul le contenu et les conditions, et qu’il soit proposé
à un propriétaire foncier, sans qu’il ait à en modifier une
virgule ?
Comment
ne pas soupçonner alors que ce bail puisse cacher des surprises ?
Pourquoi
ces signatures sont-elles entourées du plus grand secret par les
promoteurs, qui demandent aux signataires et aux élus de garder le
silence sur le projet ?
Ce
manque de transparence dénote bien qu’il y a trop de choses à
masquer et un manque de clarté prémédité. Comme ce maire qui a
caché à un jeune couple à qui il vient d’attribuer un permis de
construire,
un projet d’implantation de 3 éoliennes en face sa future maison.
Comment se fait-il qu’un propriétaire foncier, par sa signature,
ou les communes, en donnant leur accord, puissent accepter de faire
aux autres ce qu’ils ne voudraient pas qu’on leur fasse à
eux ?
Le
fait d’être propriétaire foncier ne donne pas le droit d’imposer
des nuisances sonores et visuelles aux voisins du parc éolien
surtout quand on habite soi-même à plusieurs dizaines de kilomètres
du lieu d’implantation.
On
commence à éviter les réunions, les rencontres, les
rassemblements, on ne parle plus du sujet. Dans les équipes
municipales, les familles, les associations, les groupes d’entraide,
les cumas, les relations se dégradent peu à peu et s’installent
pour la vie, si le projet de parc se réalise, car l’objet du
conflit est là, tous les jours sous les yeux.
Les
nuisances générées par des machines de 160 m. de haut, dont le
bout des pâles tourne à 300 km/h, flashant jour et nuit, sont
réelles. Le riverain signataire, habitant dans un rayon proche des
éoliennes ou dans le sens des vents dominants, ne percevra pas un
chèque suffisant pour atténuer les préjudices causés par cette
proximité. Il n’aura pas le droit de se plaindre !
La
perte de valeur de sa maison ou de celle de ses voisins sera bien
réelle. Plusieurs tribunaux en France l’ont confirmé.
Le
paysage est un patrimoine commun que les promoteurs n’ont pas le
droit de s’approprier à des fins purement mercantiles. C’est
aussi le fond de commerce d’un tourisme créateur d’emplois en
Vendée, alors qu’au pied des éoliennes tout projet reste à
l’état de dossier dans les tiroirs, et les éoliennes rebutent de
nouveaux arrivants, qui iront voir ailleurs.
L’éolien
c’est du raisonnement à court terme. De nombreux parcs
éoliens ont déjà revendus 2 ou 3 fois, ce qui laisse sans
réponse le problème du démantèlement. Depuis 2011, les éoliennes
dépendent du régime des installations classées ICPE (Installation
Classée pour la Protection de l’environnement).
Ce
classement engage le propriétaire à dépolluer son terrain (béton
compris) en cas de désertion du locataire exploitant.
Si
on prend le temps de réfléchir sur le long terme, le bail
emphytéotique qui est proposé, engage le propriétaire et ses
héritiers pour 18 à 99 ans. Il confère au preneur un droit réel,
susceptible d’hypothèque. Celui-ci aura tous les droits, car tout
est prévu d’abord pour lui. C’est pour ça que de nombreux
propriétaires fonciers, après avoir lu en détail le contrat, après
avoir obtenu des informations relatives à ce que vivent des
riverains de parcs éoliens, ont refusé des éoliennes chez eux.
Ils
veulent garder la liberté de transmettre leur bien, en toute
sérénité, à qui ils veulent, à leurs enfants ou autres
acquéreurs potentiels.
Il
faut réfléchir et s’informer, avant de signer, car après c’est
trop tard. Seul le promoteur, devenu locataire du terrain, aura le
droit de poursuivre ou d’arrêter le projet, dans un délai prévu
sur le contrat. Il aura aussi le droit de le revendre avant ou après
sa construction, de l’exploiter lui-même ou pas, selon ses seuls
intérêts et les opportunités financières qui se présenteront.
C’est ainsi qu’EDF Energies Nouvelles vient de revendre son parc
éolien de Fontfroide, dans l’Hérault, à l’assureur allemand
Allianz, qui pourra ainsi revendre des droits à polluer aux
professionnels de l’énergie en Allemagne pour sortir du nucléaire
avec le charbon ! Signer, c’est en fait cautionner tout ce
business.
On est bien loin de l’Ecologie que l’on nous présente lors des démarchages...
LA PROMESSE DE BAIL EMPHYTÉOTIQUE
Une
Promesse de bail emphyteotique
à
première vue très alléchante, vous a été proposée ou pourrait
vous être proposée pour installer des éoliennes sur une ou
plusieurs de vos parcelles dont vous êtes propriétaire. Prenez
garde, si le démarcheur vous presse de signer rapidement, et vous
recommande de garder le silence sur le projet.
- Pourquoi tant d’empressement et de discrétion ?
Il faut lire le contrat entre les lignes : « La durée de la promesse de bail est de 5 ans et pourra être prorogée de 2 ans maximum automatiquement. C’est seulement à l’issue de ce délai, qu’elle pourra être dénoncée par l’une ou l’autre des parties, six mois avant le terme par lettre recommandée, si, et seulement si le promoteur n’a pas commencé les travaux. » - Cette promesse de bail emphytéotique engage la surface totale cadastrée de la parcelle concernée par le projet éolien, (appelé site), et cette promesse de bail vaut bail. Sa signature est irrévocable. Le délai de rétractation n’est que de 8 jours.
De nombreux propriétaires fonciers refusent désormais de signer la promesse qui leur est proposée après s’être informés sur les clauses d’un bail emphytéotique, auprès de leur notaire ou de juristes indépendants, pour ne pas s’engager pour leur vie et celle de leurs héritiers. Certains signataires nous ont même déclaré s’être « fait avoir ».
LE BAIL EMPHYTÉOTIQUE ou emphytéose (du grec emphyteusis « implantation »)
LE
BAIL EMPHYTÉOTIQUE (d’une durée de 18 à 99 ans, précisée sur
le contrat) vous est ensuite proposé à la signature, après le
début des travaux. Il précise le plan de division et d’encombrement
périphérique
établi par un géomètre expert. Il fait apparaître l’emprise au
sol du projet, avec de nouveaux numéros de parcelle, sur
votre matrice cadastrale.
votre matrice cadastrale.
- Ce bail est rédigé uniquement par le promoteur locataire, dans son seul intérêt,
et vous devrez en accepter toutes les clauses.
« À compter de la date de signature du bail emphytéotique, le propriétaire foncier, appelé Promettant, et l’éventuel fermier agricole en place, appelé Exploitant, s’engagent à résilier purement et simplement le bail rural qui les lie, sauf sur le surplus de la parcelle divisée. » - La principale caractéristique d’un bail emphytéotique, c’est qu’il confère au bénéficiaire (promoteur locataire, appelé emphytéote) un droit réel, susceptible d’hypothèque, comme s’il en était propriétaire.
C’est d’ailleurs lui qui paiera l’impôt foncier. Son pouvoir est quasi absolu. De plus il pourra céder le bail à qui bon lui semble.
Certains parcs industriels éoliens ont déjà été revendus 2 ou 3 fois. - Le démantèlement de ces énormes machines devrait en principe être assuré par le promoteur, mais depuis 2011 les éoliennes dépendent du régime des installations classées ICPE (Installation Classée pour la Protection de l’Environnement). Ce classement, qui concerne tout site industriel, engage le propriétaire foncier à démonter les installations industrielles et à dépolluer son terrain (béton compris) en cas de faillite ou de désertion du locataire exploitant !
LA PROMESSE DE BAIL SIGNÉE, IL SERA TROP TARD
Seul
le promoteur
aura
le droit de poursuivre ou d’arrêter le projet, de le revendre
avant ou après sa construction, de l’exploiter lui-même ou pas,
selon ses seuls intérêts, et les opportunités financières qui se
présenteront.
- EDF Energies Nouvelles a revendu le 10 novembre 2013 sa centrale éolienne de Fontfroide (commune de Fraïsse sur Agout dans l’Hérault),inaugurée le 17 Mai 2013, à l’assureur allemand Allianz. Ce dernier pourra ainsi négocier les droits à polluer récupérés auprès des professionnels de l’énergie en Allemagne, afin de permettre à ce pays de sortir du nucléaire avec leur charbon de surface très polluant.
- Par ailleurs si vous devez habiter près des futures éoliennes, ou dans le sens des vents dominants, ne sous-estimez pas les nuisances sonores ou visuelles générées par des machines de 160 m de haut dont le bout de pales tourne à 300 km/h, flashant jour et nuit, ainsi que la perte de valeur de votre maison ( 30 à 50%, confirmée par de nombreux tribunaux). Le parc éolien une fois construit, vous n’aurez plus le droit de vous plaindre...
- Attention également à l’argent facile, car si l’argent de l’éolien ne rend pas sourd, il rend muet : louer votre terrain pour construire des éoliennes, c’est entrer en conflit avec tous vos voisins, en leur imposant des nuisances à votre seul bénéfice, d’autant plus égoïstement si vous habitez loin des machines.
Dès que le projet est ébruité, la division s’installe à tous les niveaux : amis, famille, associations, équipe municipale, groupes d’entraide, Cuma... Alors même si certaines communes n’hésitent pas à sacrifier un autre village riverain en préservant leur bourg principal, vous, allez-vous faire aux autres ce que vous n’aimeriez pas qu’on vous fasse ?
Lors
de la signature de bail, vous n’aviez pas toutes les informations
vous permettant de comprendre les enjeux de l’éolien industriel
sur vos terres ?
Sachez
que vous n’êtes pas le seul !ATEAU
GUIBERT TORIGNY MAREUIL SUR LAY EOLIENNES VENDEE PARC EOLIEN MAIRIE
ABO WIND CONTRAT BAIL
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